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改革开放40年:山东房地产业稳步发展 改善民生贡献突出
来源:中企网   发布时间:2018-12-24 16:30
    改革开放40年以来,山东房地产业经历了起步、成长到逐步成熟的发展过程,为促进经济发展、提高居民生活水平和生活质量做出了重要贡献。特别是党的十八大以来,全省坚持房屋的居住属性,在促进房地产发展的同时,坚决落实好房地产调控政策,建立完善房地产市场长效机制,房地产市场实现了平稳健康发展。
    
    一、房地产市场发展历程
    
    改革开放40年来,全省房地产业发展可分为缓慢起步、投资膨胀、消化盘整、市场化经营四个发展阶段。
    
    (一)缓慢起步阶段(上世纪90年代以前)。改革开放初期,机关、企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给职工。这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上,虽然没有现在小区的规模与环境,但总量十分庞大,至今仍然是城镇不少居民的主要居所。1986年,经国务院批准,在烟台等四城市开展“优惠售房”、“提租增资”改革试点,拉开了公有住房改革的序幕。1990年,国家允许城镇国有土地使用权出让和转让,从法律上给予了房地产业保护和肯定,突破了房地产业走向市场的土地瓶颈,住房开始实行商品化。这一阶段,山东房地产开发企业数量少,基本隶属于行政主管部门,经营上一般没有自主权,开发量也少,市场化程度很低,居民仍以租赁公房为主,只有极少数居民购买商品房,价格远远偏离价值。1990年,全省房地产完成开发投资只有9.2亿元,占全社会投资的2.7%。城镇居民人均居住使用面积10.1平方米,比1978年扩大不足5平方米。
    
    (二)投资膨胀阶段(1991—1995年)。1991年,国家确定以“建、售、租”多种形式进行房改;1992年,公积金制度开始实行;1994年,实施分税制改革,把耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税等这些与土地有关的税种都留在地方。在此背景下,山东房地产市场规模持续扩大,房地产企业个数显着增多,开发投资迅速增长,1994年投资额达到102.6亿元,较1990年增长10余倍。房地产投资过度膨胀乃至整个经济“过热”带来的问题开始显现,为此国家对房地产开发业实行严格调控措施,1995年全省房地产开发投资121.1亿元,增速回落至18.1%,过快增速得到有效遏制。
    
    (三)消化盘整阶段(1996-1997年)。由于上一阶段房地产开发规模扩张速度过快,超出了当时社会居民购买能力,许多企业的高投入得不到及时回报,房屋空置面积也逐月增加,大量资金沉淀,市场出现“疲软”。1996年,全省房地产开发投资下降14.7%,房地产企业个数减少10.2%,房屋施工规模下降20.7%。为促进房地产发展,使住宅建设成为新的经济增长点和消费热点,国家先后通过调低利率、办理个人购房抵押贷款和以住房公积金、租金改革、公有住房出售为标志的城市住房体制改革政策,逐步扭转了房地产业颓势。至1997年,全省房地产开发投资、商品房销售面积开始回升,增速分别达到4.4%和16.4%。
    
    (四)市场化经营阶段(1998年以后)。1998年7月1日,随着我国实施多年的住房分配制度结束,开启了住房市场化和货币化时代。改革释放了房地产市场潜力,使得居民成为购房的主体,消费者可以自主选择,企业可以根据需求自主进行市场化开发经营,真正意义的房地产市场化格局开始形成。
    
    1.市场化起步阶段(1998-2003年)。1998年7月国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,停止实物分房,实行货币分房,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。这一文件的颁布,不仅肯定了山东住房制度改革,同时也标志着房地产业发展真正走向了市场,真正走向了普通大众。
    
    随着住房市场化改革的实施,福利分房制度下积压的住房需求得到释放,全省房地产市场进入投资、销售高速增长阶段。1998-2003年,房地产开发投资额由131.9亿元快速扩张到581.9亿元,增长3.4倍,年均增长34.6%;商品房销售面积由698.3万平方米增至2251.5万平方米,增长2.2倍,年均增长26.4%。2003年,个人购房成为住宅市场的主力军,住房市场化水平大幅提高,居民居住条件明显改善,城镇居民人均住宅建筑面积达到25.7平方米,比1998年翻了一番。
    
    2.市场化提升阶段(2004-2013年)。随着房地产市场不断成熟,自2004年起进入了平稳快速发展的“黄金十年”,产业化水平不断提高,成为经济发展新的增长点。2004-2013年,全省房地产开发投资由764.8亿元增至5444.5亿元,增长6.1倍,年均增长24.4%;商品房销售面积由2525.2万平方米增至10329.8万平方米,增长3.1倍,年均增长16.9%。其中,住宅销售面积由2207.3万平方米增至9300.3万平方米,增长3.2倍,年均增长17.3%,占全部商品房销售面积比重保持在9成左右。
    
    3.转型及长效机制探索阶段(2014年至今)。经历十几年的快速发展,新常态房地产市场结构性矛盾逐渐显现,房地产投资增速出现回落,商品房销售面积明显下降、库存量高企,企业对市场预期信心减弱,亟待建立长效机制。2014年,全省房地产开发投资增长6.9%,2015年增速下探至1.3%。从销售市场看,商品房销售面积2013年创历史新高后,2014年转为下降11.1%,2015年增速虽回升至6.0%,但待售面积达到4276.8万平方米,增长25.8%,去化周期达到历史高点。2016年以来,国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位,山东积极探索建立房地产长效机制,助推房地产行业发生变革和洗牌,房地产开发实现了防风险、去库存双赢共进,房地产市场步入平稳健康发展新时代。2017年,全省房地产开发投资和商品房销售面积分别增长5.0%和8.7%,待售面积下降22.0%,降至2014年以来最低水平。
    
    二、房地产业的发展状况
    
    (一)产业队伍发展壮大,所有制结构日趋多元。全省房地产开发企业不断优化产品结构,提升管理水平,完善营销手段,综合竞争力不断提升,产业队伍逐步发展壮大。2017年,全省房地产开发企业7126家,是1990年的41倍。尤其是近20年来,高资质企业队伍快速增长,企业资本实力明显提升。一级、二级和三级资质企业分别为123家、482家和967家,分别是1997年的4.9倍、5.5倍和5.0倍。房地产开发企业资产突破4万亿,达到41759.8亿元,是1997年的91.7倍,年均增长25.3%;平均每个企业资产规模由1997年的0.5亿元扩大到5.9亿元,年均增长13.1%。
    
    从所有制结构看,上世纪90年代,全省房地产开发企业以国有和集体企业为主,其他经济成份力量较为薄弱。1997年,国有和集体企业分别为404家和224家,二者合计占全部房地产开发企业的69.1%,国有和集体经济占主体地位。随着市场化程度提高,呈现国退民进、所有制结构多元化的态势。2017年,有限责任公司3463家,占全部开发企业的48.6%,上升至首位,占比较1997年提高42.1个百分点;私营企业 2967家,占比为41.6%,居第二位。两者合计房地产开发投资5914.9亿元,占全省的89.1%,成为房地产业发展的主导力量。
    
    (二)投资规模稳步扩大,投资结构逐步优化。1990年,全省房地产完成开发投资不足10亿元,1994年首次过百亿,完成102.6亿元;2000年突破200亿元,完成223.3亿元,居全国第7位;2006年突破1000亿元,2007年迈上新台阶,突破1500亿元,达到1521.0亿元,投资额前移至全国第5位。2016年迈入6千亿门槛,2017年达到6637.2亿元,升至全国第4位,占全国比重为6.0%。
    
    在国家宏观调控政策措施和房地产市场供求关系的共同影响下,山东房地产开发投资结构继续优化,投资重心向住宅领域倾斜。1995年,住宅投资70.0亿元,占房地产开发投资的比重较低,为57.8%;2000年,住宅投资146.2亿元,占房地产开发投资比重升至65.5%。2017年,住宅投资4929.5亿元,占房地产开发投资的74.3%,占比较1995年提高16.5个百分点。其中,改善型90平方米以上中大户型住宅成为投资主力,增长15.0%,增速比上年提高6.8个百分点;90平方米以下小户型投资下降21.2%。
    
    (三)商品房建设规模稳步扩大,房地产市场需求有效释放。商品房施工面积成倍增加,由1990年472.0万平方米增至2007年的15165.1万平方米,增长31.1倍,年均增长22.6%;2017年达到63563.2万平方米,是2007年的4.2倍,年均增长15.4%。其中,住宅施工面积由1990年的394.7万平方米增至2007年的12671.4万平方米,增长31.1倍,年均增长22.6%;2017年达到46742.1万平方米,是2007年的3.7倍,年均增长13.9%。
    
    商品房销售面积快速增长,1991年只有176.6万平方米,2000年突破1000万平方米,2007年超过5000万平方米,达到5062.0万平方米,是1991年的28.7倍,年均增长23.3%。2013年突破1亿平方米,达到10329.8万平方米,其中住宅销售面积9300.3万平方米,占90.0%。2017年,商品房销售面积创历史新高,达到12813.2万平方米,比2007年增长1.5倍,年均增长9.7%,呈现平稳较快增长态势。
    
    (四)保障安居工程成效显着,居住条件有效改善。1999年,随着全省城镇廉租住房管理办法的实施,经济适用房建设方式和廉租住房制度逐步完善。2007年,所有县(市、区)全部建立了廉租住房制度,逐步解决城镇住房与经济双困户的住房问题,为2.8万户低保家庭提供了廉租住房,市场与保障共同发展的住房供给体系正在形成。党的十八大以来,全省上下在加强房地产调控、保持房地产市场平稳健康发展的同时,大力开展保障性住房和棚户区改造建设,加快建立健全住房保障体系,努力扩大住房保障覆盖面。保障性住房建设全面展开,已连续6年超额提前完成年度目标任务。2012-2017年,城镇保障性安居工程开工284万套,基本建成215万套,有效改善了居民居住条件和环境,提高了整体居住质量。2017年,城镇、农村居民人均住房建筑面积37.6平方米和42.5平方米,分别比2012年扩大4.2平方米和4.1平方米。
    
    (五)对经济贡献率稳步提升,吸纳就业人数不断增加。房地产业作为宏观经济的重要组成部分,以及对大量关联产业的有效带动,为全省经济社会持续稳定健康发展作出了积极贡献。2017年,全省房地产业增加值达3091.4亿元,是1991年的21.3倍(不变价测算),对经济增长贡献率由1991年的2.9%提高到4.4%,占GDP的比重达到4.3%。从财税收入看,房地产业缴纳税金总额大幅增长。2017年,缴纳营业税金及附加375.8亿元,为1997年的110.9倍,年均增长26.5%,成为支撑财税收入稳定增长的重要来源。
    
    从吸纳劳动力看,房地产产业链长、关联度高,可以直接或间接带动建筑、建材产业,以及装饰、装修、家电等相关服务业行业的就业,为社会创造大批就业机会。2007年以来房地产业在岗职工人数逐年增长,2017年末达到25.2万人,比2007年末增加16.9万人,年均增长11.6%。在岗职工总额达到152.8亿元,是2007年的8.2倍;年人均工资6.1万元,较2007年增加3.9万元。房地产业吸纳劳动力、缓解就业压力效果明显,稳就业作用更加突出。
    
    改革开放40年,山东房地产业发展取得辉煌成就。展望未来,在“房住不炒”的总基调下,山东房地产业发展迎来新的时代。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系,有利于推动房地产业由高增长向高质量发展的转变,实现山东房地产业持续健康发展。
  责任编辑:xiaoming
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